Расширение программы семейной ипотеки с государственной поддержкой на вторичный рынок жилья стало стимулом для роста интереса к квартирам в домах, построенных не более 20 лет назад, так как более старые объекты не соответствуют условиям программы.
При этом увеличившийся спрос заметен не только среди заемщиков. Эксперты также фиксируют оживление альтернативных сделок, о чем говорится в исследовании «Домклик».
Представители «Домклик» отметили, что включение вторичного жилья в семейную ипотеку оказало хотя и небольшой, но весьма показательный эффект на рынок недвижимости.
Это изменение позволило многим семьям, особенно в городах с ограниченными объемами нового строительства, улучшить свои жилищные условия. В то же время выиграли и продавцы недвижимости, которая ранее не находила покупателей.
«Такой процесс запустил цепную реакцию сделок, охватившую даже крупные города по всей стране», — подчеркивают аналитики.
В ходе анализа динамики цен на вторичное жилье различных периодов постройки специалисты «Домклик» зафиксировали значительное, хотя и краткосрочное снижение медианной стоимости одного квадратного метра в домах, возведённых в 2000-е, 2010-е и 2020-е годы. В апреле 2025 года этот показатель упал на 11–12% для всех трёх категорий. В то же время цены на квартиры в домах эпохи СССР и 90-х годов практически не изменились.
Эксперты связывают изменения на рынке недвижимости с запуском программы семейной ипотеки для вторичного жилья, которая стартует 1 апреля 2025 года.
Программа предусматривает покупку квартир в домах не старше 20 лет, что существенно сократило доступное предложение в этом сегменте. Одновременно специалисты отмечают, что в апреле наблюдалось схожее влияние на цены и в сделках, которые проводились вне рамок данной программы.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка, объяснил, что любые изменения на рынке запускают череду последствий. Расширение семейной ипотеки на вторичное жилье задумывалось как социальная мера для поддержки жителей городов, где почти не строится новое жилье.
Эта инициатива помогла улучшить условия проживания не только покупателям, но и продавцам, создавая эффект взаимодействия между участниками рынка. Однако реализация ипотеки у людей с невысокими доходами зачастую ограничена не финансовыми возможностями, а отсутствием подходящих механизмов.
Для этого государству и бизнесу стоит ориентироваться на модель, где спрос и предложение эффективно взаимодействуют.
Согласно исследованию, в апреле заметно изменился профиль покупателя квартир на вторичном рынке. Выросла доля заемщиков с более скромным доходом, которые выбирали жилье преимущественно в домах, требующих ремонта или построенных до начала XXI века.
Особенно выраженным этот тренд оказался в Москве, хотя подобные изменения наблюдались повсеместно. При этом речь идет о небольшом количестве таких заемщиков, их активности практически не было видно после апреля. Расширение программы семейной ипотеки также оживило рынок альтернативных сделок, где продажа одной недвижимости становится условием приобретения другой.
В малых городах такие цепочки обычно ограничиваются низким платежеспособным спросом. С внедрением программы семейной ипотеки в подобных регионах произошел своеобразный эффект домино — активизировались сделки как с использованием государственной поддержки, так и без нее.
В «Домклик» отмечают, что средний доход продавцов недвижимости в городах, где программа семейной ипотеки распространилась на вторичное жилье, оказался ниже общероссийских показателей.
В результате участники альтернативных сделок чаще выбирали квартиры в домах советской постройки либо объекты современной вторички, нуждающиеся в ремонте. Особенно четко эта тенденция проявилась, если цепочка сделок вела к приобретению жилья в Москве.
Однако аналитики подчеркивают, что такие изменения носили временный характер. В малых городах объем альтернативных сделок был невелик, и уже после апреля статистика вернулась к привычным значениям. В сентябре 2025 года стало известно, что Госдума рассматривает инициативу по снижению ставок семейной ипотеки для многодетных семей.
Председатель комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков сообщил, что обсуждается возможность уменьшить ставку до 4% для семей с третьим ребенком. Одновременно депутаты рассматривают вариант повышения ставки для семей с первенцем и сохранения ее на уровне 6% для тех, у кого двое детей.
